Parcelaciones rurales: valor del suelo para uso agrícola cae hasta 40% tras instructivo del Minagri

La instrucción del Ministerio de Agricultura al Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) para dejar de autorizar subdivisiones de predios rurales a proyectos de los que se sospeche que no sean para fines agrícolas, impactó en el precio de los terrenos.

Un análisis de la empresa de soluciones inmobiliarias GPS Property, arrojó que el valor de suelo agrícola en Chile –en predios aún no subdivididos- ha disminuido hasta en un 40%.

“Está retornando a valores netamente agrícolas, pues es el único uso real que hoy puede tener”, explica Carolina Oyarzún, jefa del Área Agrícola de GPS Property.

La analista contrasta que este es un escenario completamente diferente al que están experimentando las propiedades rurales que ya cuentan con subdivisiones aprobadas e inscritas.

Oyarzún indica que, hasta junio, un terreno subdividido no tenía grandes beneficios en relación a los que aún no lo estaban. Ahora, dice, esas propiedades “se han vuelto el único foco de interés real por parte de desarrolladores agroresidenciales”.

“Es de esperar que en un futuro estos terrenos, en la medida que las señaladas restricciones se incrementen y la disponibilidad de terrenos subdivididos disminuya, vean aumentado su valor por hectárea”, afirma.

Caídas de precio

Los datos de GPS muestran que en la zona de San Felipe-Los Andes, Región de Valparaíso, el precio por hectárea –pensando en un proyecto agroresidencial- rondaba los $55 millones hace tres meses. Ahora, Oyarzún dice que el mismo suelo no supera los $35 millones por hectárea, “siempre que posea un caudal de agua suficiente para el desarrollo de un proyecto agrícola”.

Comenta que la Región de Los Lagos vive una situación similar, ya que los terrenos han disminuido su valor en hasta un 40%, asumiendo que su único uso actual posible es agrícola, ganadero o forestal.

Por otra parte, Oyarzún agrega que, debido a la sequía -particularmente en las zonas centro y sur del país-, hay extensas áreas rurales que ya no cuentan con los caudales de agua suficientes para proyectos agrícolas, lo cual es otro factor que complica la venta de esos terrenos.

Como ejemplo menciona a la comunas de Graneros y Mostazal, en la de Región de O’Higgins, “donde la escasez hídrica limita el establecimiento de proyectos agrícolas y las nuevas restricciones implementadas limitan su potencial agroresidencial, generando zonas geográficas carentes de atractivo comercial”.

Foto: Agencia UNO

Golpe financiero

Los argumentos de Agricultura para justificar el instructivo se basan en el impacto ambiental del explosivo aumento de loteos en el país, lo cual ha sido respaldado por organizaciones civiles. Si en 2019 el SAG registraba poco menos de 10.000 solicitudes de subdivisión, en 2021 esta cifra ya superaba las 19.500 operaciones.

La analista de GPS enfatiza que hay un amplio consenso en la importancia de regular para evitar que se establezcan núcleos urbanos al margen de la planificación territorial, pero subraya que “la forma en que han decidido llevar a cabo este propósito tiene efectos colaterales no deseados, donde pareciera que finalmente el remedio puede ser peor que la enfermedad”.

¿Por qué? Oyarzún advierte que hay un impacto directo en el bolsillo de pequeños, medianos y grandes agricultores, al depreciarse hasta en un 40% sus activos. Hay una “imposibilidad de generar liquidez inmediata de enajenar sectores no productivos de un terreno de mayor extensión”, afirma.

Argumenta que, debido a la sequía, muchos productores deben vender propiedades para cubrir inversiones en el negocio agrícola –como cambio de especies, sistemas de riego y tecnología-, por lo que la baja en el precio de los paños no subdivididos los golpea financieramente.

“Es posible que con la venta de su propiedad ni siquiera puedan cubrir el total de la deuda adquirida”, asevera.

En GPS estiman que aumentará la cantidad de terrenos agrícolas eriazos (sin uso), sobre todo en las zonas centro y norte del país. Como un caso en esta línea explica que en la Región Metropolitana se han “generado grandes extensiones de terrenos, antiguamente agrícolas, que han sido abandonados. Es posible evidenciar esta situación en el eje Colina-Chacabuco a través de la Autopista Los Libertadores”.

En este escenario, advierte que los inversionistas también se ven afectados por el “cambio inédito en las reglas del juego”. Esa idea también fue planteada por las inmobiliarias que presentaron un recurso de protección en contra de las autoridades, apelando a compras de terrenos por más de $1.000 millones.